Investissement locatif : tout savoir sur le Dispositif Jeanbrun
Le marché immobilier neuf traverse une période particulièrement tendue. En quelques années, la construction de logements a fortement ralenti tandis que la demande locative continue de progresser sur l’ensemble du territoire.
Hausse des coûts de construction, durcissement des conditions de financement, baisse des mises en vente en VEFA : les promoteurs comme les investisseurs évoluent désormais dans un environnement plus complexe. Résultat, l’offre de logements se réduit progressivement, accentuant les tensions sur le marché locatif.
Face à cette situation, les pouvoirs publics cherchent de nouveaux leviers pour soutenir la production de logements et encourager l’investissement locatif.
C’est dans ce contexte qu’apparaît le dispositif Jeanbrun. Présenté comme le successeur du Pinel, ce mécanisme fiscal repose sur un principe différent : l’amortissement du bien immobilier, et non plus une réduction d’impôt directe.
Son objectif est de favoriser la mise en location de logements à loyers modérés tout en offrant aux investisseurs un cadre fiscal attractif sur le long terme.
Fonctionnement, avantages fiscaux, conditions d’éligibilité, rentabilité, financement… Voici tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Jeanbrun avant d’investir.
L’essentiel à retenir
- Le dispositif Jeanbrun, lancé en 2026, remplace le Pinel avec un avantage fiscal basé sur l’amortissement du bien.
- Il s’adresse aux investisseurs qui louent un logement à loyer plafonné, sous certaines conditions.
- Son intérêt dépend de la rentabilité globale du projet, et pas uniquement de l’avantage fiscal.
- Une étude personnalisée est recommandée avant d’investir.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur en 2026, vise à encourager la mise en location de logements à des loyers modérés, tout en offrant un cadre fiscal attractif aux propriétaires bailleurs.
Il s’inscrit dans un contexte de tension sur le marché locatif et de baisse de la construction neuve. L’objectif est double :
- augmenter l’offre de logements accessibles,
- inciter les particuliers à investir dans l’immobilier locatif.
Contrairement au Pinel dont le dispositif Jeanbrun est d’ailleurs le successeur, il ne propose pas une réduction d’impôt directe, mais un mécanisme plus technique : l’amortissement du bien immobilier.
Comment fonctionne l’avantage fiscal du dispositif Jeanbrun ?
Le principe de l’amortissement immobilier
Le cœur du dispositif repose sur un procédé simple en apparence : l’investisseur peut déduire chaque année une partie de la valeur du bien de ses revenus imposables, hors foncier.
Il s’agit d’un mécanisme basé sur la déduction fiscale.
Concrètement, cela signifie qu’une fraction du prix du logement (hors terrain) est répartie sur plusieurs années et cette somme vient réduire les revenus fonciers imposables.
Résultat : l’impôt diminue mécaniquement.
Les plafonds d’amortissement concernent le foyer fiscal et non le bien.
Taux d’amortissement et plafonds annuels
| Loyer | Taux (dans le neuf) | Taux (dans l’ancien) | Amortissement annuel maximal |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € / an |
| Social | 4,50 % | 3,5 % | 10 000 € / an |
| Très social | 5, 50 % | 4 % | 12 000 € / an |
L’amortissement peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (dans l’ancien).
Quels montants peut-on déduire ?
Le dispositif permet d’amortir jusqu’à environ 80 % de la valeur du bien, à raison de 3,5 % à 5,5 % par an selon les cas.
💡Les 20 % restants correspondent à la valeur du terrain, qui ne peut pas faire l’objet d’un amortissement.
La durée théorique d’amortissement en intermédiaire se situe entre 28 et 30 ans.
Cet outil peut générer une quasi-neutralisation de l’imposition sur les loyers, voire un déficit foncier si les charges dépassent les recettes.
Les plafonds de loyers applicables en 2026
| Zones | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,51 € | 13,68 € | 10,93 € |
| A | 14,49 € | 10,17 € | 8,12 € |
| B1 | 11,68 € | 8,20 € | 6,55 € |
| B2 | 10,15 € | 7,12 € | 5,69 € |
| C | 10,15 € | 6,15 € | 4,91 € |
Au-delà de ces paramètres techniques, l’un des principaux intérêts du dispositif repose sur le déficit foncier.
Le déficit foncier : un levier puissant
Lorsque l’amortissement et les charges sont supérieurs aux loyers perçus, un déficit foncier apparaît.
Ce déficit peut être imputé sur le revenu global (dans certaines limites) ou reporté sur les années suivantes.
C’est un levier particulièrement intéressant pour les contribuables fortement fiscalisés.
Selon nos experts :
« Sur le plan fiscal, le dispositif Jeanbrun présente un mécanisme innovant puisqu’il repose sur l’amortissement du bien immobilier. Toutefois, cet avantage ne doit pas être analysé isolément.
La rentabilité globale dépend également du prix d’acquisition, du niveau des loyers autorisés, de la qualité de l’emplacement et du potentiel de valorisation du bien.
Dans certains secteurs où les prix du neuf sont élevés, le plafonnement des loyers peut limiter la rentabilité locative malgré l’avantage fiscal. »
Exemple sur le déficit
Vous venez de faire l’acquisition d’un logement neuf en février 2026 d’un montant de 250 000 € (frais de notaire inclus).
Il s’agit d’une location intermédiaire avec un taux d’amortissement de 3,5 %.
Le loyer mensuel est de 900 €. Ce qui représente 10 800 € par an.
Les charges annuelles (intérêts, taxe foncière, assurances, etc.) sont de l’ordre de 7 000 €.
Le calcul :
- Valeur amortissable = 250 000 € x 80 % (hors foncier) = 200 000 €
- Amortissement annuel = 200 000 € x 3,5 % = 7 000 €
- Revenus fonciers bruts = 10 800 €
- Charges déductibles = 7 000 €
- Amortissement déductible = 7 000 €
Résultat fiscal :
10 800 – 7 000 – 7 000 = – 3 200 €
Imputable sur les revenus globaux (à hauteur de 10 700 € maximum).
3 200 € x 30 % = 960 € d’économie d’impôt sur l’année N.
L’investisseur ne paie pas d’impôt sur ses loyers et crée un déficit complémentaire sur les revenus globaux grâce à l’excédent de charges déductibles.
Le gain fiscal dépend directement de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur.
Couplage avec le dispositif Logement Locatif Intermédiaire
Le dispositif Jeanbrun peut également être combiné avec le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Pour bénéficier des avantages du LLI, l’acquisition peut être réalisée en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société, le plus souvent une SCI soumise à l’impôt sur le revenu (SCI à l’IR).
Ce cumul permet notamment de bénéficier d’une exonération de taxe foncière via un crédit d’impôt ainsi que d’une TVA réduite à 10 % sur le prix d’achat, sous réserve du respect des conditions prévues par le dispositif.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Jeanbrun ?
Pour profiter de cet avantage fiscal, plusieurs critères doivent être respectés.
Les biens éligibles
Le dispositif concerne :
- l’achat d’un logement neuf ou en VEFA,
- des logements collectifs uniquement (2 logements minimum avec espaces communs),
- les biens anciens avec travaux de rénovation importants (au moins 30 % du prix).
Les maisons individuelles ne sont pas concernées.
Le bien doit être acquis à compter de l’année 2026.
Les conditions de location
Le bien doit être :
- loué vide (location nue),
- destiné à la résidence principale du locataire,
- mis en location dans un délai maximal de 12 mois après son achèvement ou son acquisition,
- mis en location pour une durée minimale de 9 ans.
Le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal.
Les plafonds à respecter
Comme pour les dispositifs précédents les loyers sont plafonnés et les locataires doivent respecter des conditions de ressources.
L’objectif du dispositif est de maintenir des logements accessibles.
Les plafonds de ressources applicables en LLI en 2026
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| +1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| +2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| +3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| +4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | 15 471 € | 14 164 € | 10 364 € | 9 325 € |
Une nouveauté majeure : l’absence de zonage
Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun ne repose pas sur un découpage géographique.
Il est donc applicable sur l’ensemble du territoire, ce qui offre plus de liberté dans le choix du bien.
Dispositif Jeanbrun : est-ce un investissement rentable ?
Une rentabilité à analyser avec prudence
Contrairement à ce que pourrait laisser penser le seul avantage fiscal, le dispositif Jeanbrun n’est pas systématiquement le plus rentable.
Les loyers étant plafonnés, la rentabilité locative peut être réduite, notamment dans les secteurs où le prix d’achat du neuf est élevé.
L’intérêt du dispositif doit donc être étudié au cas par cas en tenant compte :
- du prix du logement,
- du niveau de loyer autorisé,
- de la fiscalité de l’investisseur,
- de la durée de détention,
- des perspectives de revente.
Selon nos experts :
« Le dispositif Jeanbrun ne doit pas être choisi uniquement pour son avantage fiscal. Avant d’investir, il est indispensable de réaliser une étude de rentabilité complète intégrant les loyers réellement envisageables, les charges, le financement, la fiscalité et la valeur de revente du bien. »
Quel est l’effort d’épargne réel ?
Dans de nombreux cas, l’avantage fiscal permet de réduire significativement l’effort d’épargne.
Toutefois, celui-ci reste souvent nécessaire car les loyers sont encadrés et les charges et le crédit pèsent sur l’équilibre financier.
Peut-on financer un investissement en dispositif Jeanbrun avec un crédit immobilier ?
Comment les banques analysent ce type de projet
Les établissements bancaires examinent :
- les revenus de l’emprunteur,
- son taux d’endettement,
- et la cohérence globale du projet.
Les loyers sont-ils pris en compte ?
Oui, mais partiellement. En règle générale : 70 % à 80 % des loyers sont intégrés dans le calcul de la capacité d’emprunt.
En revanche, l’amortissement fiscal n’est pas directement pris en compte par la banque.
Quel apport personnel faut-il prévoir ?
Un apport est souvent recommandé pour couvrir les frais annexes et sécuriser le dossier.
Toutefois, certains projets peuvent être financés avec un faible apport, selon le profil.
Comment optimiser son financement ?
Pour maximiser ses chances :
- structurer un dossier solide
- choisir un bien cohérent avec le marché locatif
- adapter le montage financier grâce à un courtier spécialisé en investissement locatif.
L’accompagnement par un professionnel permet d’optimiser ces paramètres.
Dispositif Jeanbrun VS autres solutions : que choisir ?
Jeanbrun vs Pinel
Le dispositif Pinel reposait sur une réduction d’impôt immédiate, accordée en contrepartie d’un engagement de location pendant une durée déterminée.
Le dispositif Jeanbrun, lui, ne prévoit pas de réduction d’impôt. Son principal avantage fiscal repose sur l’amortissement progressif du bien, ce qui en fait un mécanisme plus technique, mais aussi potentiellement plus flexible selon la situation de l’investisseur.
Jeanbrun vs LMNP
Comme le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), le dispositif Jeanbrun permet de pratiquer un amortissement. En revanche, la principale différence réside dans le type de location : le LMNP est réservé à la location meublée, tandis que le dispositif Jeanbrun s’applique à la location nue.
Cette distinction permettrait d’étendre les avantages de l’amortissement à un marché locatif aujourd’hui exclu de ce mécanisme.
| Jeanbrun | LMNP |
|---|---|
| Location nue | Location meublée |
| Loyers plafonnés | Loyers libres (selon le marché) |
| Amortissement du bien | Amortissement du bien également |
| Public ciblé par l’État | Plus grande liberté de gestion |
Selon nos experts :
« Le mécanisme d’amortissement n’est pas une nouveauté en immobilier. Le statut LMNP permet déjà d’amortir le bien tout en bénéficiant, dans de nombreux marchés, de loyers non plafonnés.
Selon les caractéristiques du projet, le LMNP peut ainsi offrir une rentabilité supérieure. Le choix entre les deux dispositifs doit donc être réalisé après une étude personnalisée. »
Jeanbrun vs déficit foncier
Le déficit foncier classique reste pertinent pour les biens anciens et les stratégies de rénovation.
Le choix dépend du projet et du profil fiscal.
Quels sont les avantages et les limites du dispositif Jeanbrun ?
| Les avantages | Les limites |
|---|---|
| Amortissement fiscal du bien | Dispositif complexe à appréhender |
| Absence de zonage | Loyers plafonnés |
| Compatible avec une stratégie patrimoniale | Rentabilité parfois inférieure à d’autres dispositifs |
| Possibilité de créer un déficit foncier | Intérêt très dépendant du marché local |
| Compatible avec le LLI sous conditions | Peu adapté dans certaines zones où le neuf est très cher |
Quelles sont les erreurs à éviter avec le dispositif Jeanbrun ?
Certaines erreurs peuvent compromettre la réussite du projet :
- investir uniquement pour l’avantage fiscal,
- négliger l’emplacement du bien,
- sous-estimer les contraintes de loyers,
- mal anticiper le financement.
Pour quels profils d’investisseurs est-il adapté ?
Le dispositif Jeanbrun s’adresse principalement :
- aux contribuables fortement imposés (30 % de tranche marginale d’imposition),
- aux investisseurs fiscalisés fortement ayant des revenus positifs et souhaitant se constituer un patrimoine,
- aux profils capables de s’engager sur le long terme.
Faut-il investir en dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun constitue une nouvelle solution d’investissement locatif reposant sur un mécanisme fiscal différent de celui du Pinel.
Pour autant, il ne convient pas à tous les investisseurs. Les loyers plafonnés, la complexité du dispositif et la concurrence d’autres régimes fiscaux, comme le LMNP, conduisent à analyser chaque projet au cas par cas.
Avant d’investir, il est recommandé de réaliser une étude de rentabilité complète afin de vérifier que les avantages fiscaux compensent réellement les contraintes imposées par le dispositif.
Se faire accompagner pour réussir son investissement
Un projet en dispositif Jeanbrun ne se limite pas à un avantage fiscal.
Il implique des choix stratégiques sur :
- le bien,
- la fiscalité,
- et surtout le financement.
Notre cabinet en gestion de patrimoine vous aide à valider la rentabilité réelle de votre projet.
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